“物业说，最迟今年上半年就可以开始走流程了。”家住北京万丰路老旧住宅小区的丁宝忠已经年过七旬，因为家住顶层，北京美晟房地产为了房顶大面积漏水的问题跑了不知多少趟物业，直到最近才有了比较明确的答复。“这几年跑了不少地方，但是漏水是小区8户人家的共同问题，算是大修，公共维修基金的动用没想到程序这么复杂。”

　　丁宝忠的遭遇，可能是全国老旧住宅千百万户家庭的一个缩影，更是“黄金十年”过后，房地产市场高速发展后留下的新问题。“去库存的启动，也正式宣布中国住宅开发建设进入重要的发展转型期。北京ONE项目”中国建设科技集团副总裁、中国建筑(601668,股吧)标准设计研究院（以下简称“标准院”）院长孙英对中国建设报记者表示，“在既有住宅存量巨大且质量品质问题严峻、在我国社会经济已进入转型升级的关键时期及其人口老龄化进程加快的背景下，既有住宅与住区的更新改造已经成为中国城镇化发展和住宅建设的亟待解决的严峻课题。”

　　转型发展中质量效益的棚改新课题

　　我国既有建筑量大且面广且能耗高，既有建筑节能改造是指针对建筑中的围护结构、空调、采暖、通风、照明、供配电以及热北京美晟房地产水供应等能耗系统进行的节能综合改造，多年以来我国政府是以整个社会节能减排为目标来推动既有建筑改造的。无论是资源与环境的可持续发展要求，还是居民对居住品质的迫切要求，既有建筑改造转型发展势在必行。“大家都知道中国正在进入老龄社会，虽然还只是一个开始，但暴露出的问题已经很多。”日前，北京ONE项目住房和城乡建设部总工程师陈宜明在标准院主办的“首届既有住宅改造产业化技术国际论坛”上如此表示。

　　我国目前有大量的老旧住宅需要进行改造，特别是上世纪六七十年代建造的住宅，由于当时的经济水平和生活水平所限，住宅的功能已经满足不了现代人生活的需要。“无论是功能还是品质，都需要在原有的基础上通过改造来提高。另外随着老龄社会的到来，除了这个满足现代生活需要的功能以外，又增加了适老性的要求。”陈宜明说，“比如说电梯的问题，比如说室内室外无障碍通道的问题，还北京美晟房地产有一些是室外的环境问题，这个问题不但是住户提出来，各级政府也看到了，因此在共同研究解决这个问题。”

　　事实上，我国政府2006年开始了“中国既有建筑节能改造示范项目”，近10年间实施推动着既有建筑节能改造的工作，北京ONE项目“十一五”期间实际完成的北方既有建筑节能改造1.82亿平方米，北京ONE项目“十二五”期间,完成北方采暖地区既有居住建筑节能改造4亿平方米。当前我国住宅开发建设和产业化发展进入了一个非常重要的转型发展的新时期，而政策层面已经开始关注到既有建筑的相关问题。

　　2015年12月召开的中央城市工作会议明确提到要“有序推进老旧住宅小区综合整治”，而2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》则进一步细化要求“大力推进城镇棚户北京美晟房地产区改造，北京ONE项目稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造”。

　　对于近年密集出台的相关政策和项目实施，标准院总建筑师刘东卫坦言，既有住宅的改造和住区的更新已经成为今后很长时期我国新型城镇化发展建设的重大挑战，尤其是在我国“十三五”阶段，中国的住宅建设以棚户区改造为重点，北京ONE项目包括既有住区的改造更新问题是当前面临的一个特别重大的课题。“既改走向发展转型，是关系我国新型城镇化的全局变革与住宅建设发展方式重要着力点，但既有住宅的改造问题，从软件上、硬件上、方式方法上来看，很多工作还处在刚刚开始的新的阶段。”

　　近邻日本既改产业化制度与经验可鉴

　　本次在标准院举办的论坛上，有一项重要的内容，就是日本既有住宅改造产业化技术交流。据了解，目前为止，我国既有建筑改造领域存在装配率低、改造技术落后、集成度不高、建筑未到使用年限就拆除等问题，造成资源浪费和环境污染等不良社会影响。对此，刘东卫表示，如何实现我国既改的“又好又快”发展，从国际经验来看，既有住宅改造产业化制度及其技术成为一条有效可行的方向和路径。现阶段我国所处的住宅阶段与日本上世纪70年代结束的住宅大规模新建阶段十分相似，日本以大力推动既改产业化及其装配式技术发展为基础，开展既有住宅建筑与住区更新改造，为我国提供了可借鉴参考的成功经验。

　　据到会的JS日本综合住生活株式会社设计计划部成本改善部担当部长滝川光是介绍，日本对于既有建筑改造的分类有着明确的要求，既有建筑评估鉴定工作地位格外突出。比如哪些需要推倒重建，哪些需要进行不同类型的改造更新，是首先要明确的问题，比如加装电梯、道路修缮、增设无障碍设施、适老化改造，甚至增加商业设施等，都需要严谨归类和制定改造计划。而作为JS的母公司，UR都市机构目前承担了日本约60%的老旧小区、建筑改造项目，拥有非常丰富的操作经验。

　　上世纪70年代大量的住宅生产建设结束后，日本开始从追求住宅建设数量到追求居住品质，建立一些宜居、居住条件改善的项目，特别是到2000年以后，随着人们的生活品质需求的进一步提高，日本住区更新改造进入了一个以建设环境优质、景观优雅的住区的新阶段。“从那时开始，JS公司一块很大的既有住宅改造业务就是翻新改造业务，或者说是品质提升业务，综合改善老旧社区和住宅整体品质。比如当老旧住宅的厨房、卫生间和现在的品质与流行款式不一样的时候，我们就会进行更新改造。”据JS日本综合住生活株式会社执行役员柳奥茂树介绍，JS还承担了住宅维修管理、定期检查、改修更新、紧急事务应对等职能，他认为从职能上看，更类似于中国从事“物业管理”的公司。

　　既改制度与技术体系顶层设计亟须创建

　　刘东卫坦言，尽管此前国内对于既有建筑改造的推进力度很大，也围绕新时期发展的节能降耗、抗震等主题为中心实施了很多项目，但总体而言系统性制度顶层设计与国外发达国家相比差距不小。在法律和规范方面，日本已经形成完备的制度设计，最简单的例子就是要求1964年以前的建筑允许推倒重建，而1965年以后的则只能进行室内管线设备的改造。

　　而给刘东卫留下最深刻印象的，还是日本在既改产业化技术上的领先优势。“在近10年间多次赴日本既改专项考察学习的过程中了解到，日本的住宅产业化有一个非常重要的领域就是既有住宅改造产业化的发达程度和内装产业化部品对住宅更新改造的技术支撑作用，每每看到这些都刺激着我们做技术的人。”他表示，对于既有住宅的改造，日本已经形成住宅小区更新改造、住宅改修、室内改造等一整套多系列的非常先进的理念、技术体系和工厂化部品。

　　孙英也指出，从国际先进经验来看，既改产业化模式是今后既有住宅改造的重大方向。从这一角度而言，标准院近年来一直致力于住宅产业现代化的标准设计、技术研发和工程实践，研发掌握了包括主体结构、外围护结构、内装部品、设备管线的建筑完整体系产业化技术，并取得一系列重要工程实践成果。在此基础上，标准院将以既有住宅装配式内装改造技术为核心，集成标准院建筑设计、内装设计、钢结构、绿色建筑与建筑节能、减震与隔震、建筑部品应用与研发等多元业务，联合国内外先进企事业单位并整合先进技术，进行既有建筑改造成套技术研发和示范工程实践。同时，探索开拓一条适合中国国情、具有中国特色的既有住宅与住区更新改造的产业化之路。

　　“中国社会在两个方面呼唤既有住宅改造技术：一是百姓对生活品质需求的提高与老旧住房设施配套跟不上之间的矛盾越来越激烈；二是很多城市都在探索解决老年社会面临的各种问题，而住宅改造就是其中十分重要的方面。”陈宜明也坦言，希望国内各企业、机构在既改领域广泛开展国际交流与合作，共同探讨和推动解决中国既有住宅改造的相关问题，有效应对社会需求，以新的发展理念转变引领既改发展方式转变，以新的发展方式转变推动既改发展质量效益全面提升。